Sanierung im Bestand: Von der Bestandsaufnahme bis zu maximalen Kosteneffizienz

von Dipl.-Ing. Karl-Olaf Kaiser

Die Betreuung von Bestandsobjekten ist in jeglicher Hinsicht jedes Mal eine besondere Herausforderung für die Beteiligten. Die brandschutztechnischen Fragestellungen nehmen hierbei häufig einen zentralen Stellenwert ein. Insbesondere wenn in einem Bestandsgebäude, z.B. im Zusammenhang mit einer Gefahrenverhütungsvorschau, eklatante Mängel festgestellt wurden, stehen die verantwortlichen unter einem hohen Handlungs- und Haftungsdruck. In diesen Fällen ist seitens der Beteiligten in der Initialphase einer Maßnahme meist ein pragmatischer Umgang mit der Sicherung der öffentlich-rechtlichen Schutzziele gefordert. Dies bedingt von allen involvierten Seiten ein hohes Maß an Flexibilität, sei es von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, dem Gebäudeeigentümer, dem/den Nutzer/n oder den involvierten Sachverständigen (Brandschutz, Lüftung etc.).

Trotz der Individualität der jeweiligen Baumaßnahmen lassen sich für Arbeiten im Bestand regelmäßig ähnliche Herausforderungen und Fragestellungen identifizieren:

  1. Sind die geplanten Baumaßnahmen genehmigungspflichtig
  2. Hat die bestehende bauliche Anlage Brandschutz?
  3. Untersuchung der Dokumentationsunterlagen.
  4. Klärung der Rechts- und technischen Normen, die zum Zeitpunkt der Errichtung maßgeblich waren.
  5. Soll-Ist Analyse der Immobilie und Entwicklung eines priorisierten Maßnahmenkatalogs.
  6. Abweichungen zur Baugenehmigung und ggf. vorhandene konkrete Gefahren.
  7. Minimierung von öffentlich-rechtlichen Haftungsrisiken.
  8. Minimierung von privatrechtlichen Haftungsrisiken.
  9. Ganzheitliche interdisziplinäre Lösungen im Bestand und Entwicklung einer zeitgestreckten Kostenplanung.

Am Beispiel der ersten oben aufgeführten Fragestellung soll im Folgenden kurz die Vielschichtigkeit und Komplexität von Planungsaufgaben im Bestand erläutert werden:

Vor Beginn der Baumaßnahme im rechtmäßigen Bestand muss die Fragestellung der Genehmigungsverpflichtung eindeutig geklärt werden. Prinzipiell bedarf eine Nutzungsänderung ohne detaillierte Betrachtung im Bestand einer Baugenehmigung. Siehe hierzu z.B. Hessische Bauordnung (HBO) Fassung 2018 § 62 Abs. 1: „Die Errichtung, Aufstellung, Anbringung und Änderung, die Nutzungsänderung, der Abbruch und die Beseitigung von baulichen Anlagen oder von Teilen baulicher Anlagen bedürfen der Baugenehmigung, soweit in den §§ 63, 64, 78 und 79 oder aufgrund des § 89 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 nichts anderes bestimmt ist. Instandhaltungsarbeiten bedürfen keiner Baugenehmigung.“

Diese weitergehenden Bestimmungen ermöglichen nun unter Umständen auch für Nutzungsänderungen unter definierten Randbedingungen Erleichterungen. Der Eigentümer und die von ihm eingesetzten Planer und Unternehmer sollten daher auch schon bei einer Nutzungsänderung eine sorgsame Prüfung des Genehmigungserfordernisses durchführen. Abhängig von Art oder Nutzung des Gebäudes ergeben sich ggf. Erleichterungen. Im Bundesland Hessen ist beispielsweise in der Anlage zu § 63 der HBO für genehmigungsfreie Vorhaben nach § 63 HBO unter Punkt III für Nutzungsänderungen Nummer 1 definiert: „die Nutzungsänderung von baulichen Anlagen und Räumen (ist genehmigungsfrei), wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden öffentlich-rechtlichen, insbesondere auch bauplanungsrechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen, (…)“.

Des Weiteren sind nach derselben Anlage Punkt III (Nutzungsänderungen) Nummer 2 „die Nutzungsänderung von Räumen im Zuge der Modernisierung von Nutzungseinheiten (genehmigungsfrei), wenn die Nutzung der Nutzungseinheit beibehalten wird“. Dem Begriff der Modernisierung kommt insofern bei der Bewertung eine besondere Bedeutung zu.

Gleiches gilt für Baumaßnahmen, die als Instandhaltungsmaßnahme eingestuft werden können, wie z.B. der elektrischen Leitungsanlagen. Diese sind gemäß § 62 Abs. 1 HBO genehmigungsfrei. Auch hier findet sich in der Anlage zu § 63 HBO unter Punkt II (Ausbau, Auswechslung, bauliche Änderung) Nummer 2 folgender Hinweis: „(…) die Auswechslung von haustechnischen Anlagen wie Wasserversorgungs-, Abwasserbeseitigungs-Lüftungsanlagen und Elektroinstallationen, ausgenommen Feuerstätten (sind genehmigungsfrei).“ Besonderer Aufmerksamkeit bedarf jedoch hier immer die Kategorisierung des Gebäudes. In Sonderbauten sind regelmäßig besondere Anforderungen zu beachten. So ist z.B. gemäß gleicher Anlage der HBO Punkt I (Errichtung, Aufstellung, Anbringung) von Lüftungsanlagen, Leitungen von Klimaanlagen und Warmluftheizungen, Installationsschächte und –kanäle, soweit sie durch Decken oder Wände geführt werden, für die eine Feuerwiderstandsfähigkeit vorgeschrieben ist, unter Vorbehalt des Abschnitts V Nr. 2 und 5 genehmigungsfrei, ausgenommen hiervon sind Sonderbauten (siehe dort Nummer 4.1). In Punkt V Nummer 2 wird gefordert, dass „das Vorhaben“ (…) erst ausgeführt werden (darf), wenn eine für die jeweilige bauliche Anlage nach § 67 Abs. 1 bis 4 bauvorlageberechtigte Person die statisch-konstruktive und brandschutztechnische Unbedenklichkeit festgestellt und der Bauherrschaft bescheinigt hat“. Darüber hinaus sind nach Nummer 5 von der Bauherrschaft branchenspezifische Fachfirmen mit der Ausführung des Vorhabens zu beauftragen.

Anhand dieses einen Beispiels (von den neun oben angesprochenen Aspekten) wird offensichtlich, dass die Planungs- und Bauaufgaben im Bestand sowohl rechtlich- und dies gilt auch technisch- keinesfalls trivial sind. Bekannter weise werden in bestehenden Gebäuden im Rahmen von behördlichen Bauzustandsbesichtigungen nicht selten erhebliche formale und/oder materielle Abweichungen zur ursprünglichen Baugenehmigung identifiziert. Der vom Eigentümer bisher vermutete „Brandschutz“ ist dann ggf. nicht mehr vorhanden und eröffnet der Bauaufsichtsbehörde die Möglichkeit für nachträgliche Anpassungen. Diese für den Eigentümer schon unbefriedigende Situation wird ggf. dadurch verstärkt, dass Art und Umfang der  festgestellten Abweichungen durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde als konkrete Gefahren eingestuft werden. Da der Brandschutzplaner für den Bauherren häufig in der ersten Phase einer solchen Aufgabe zentraler Ansprechpartner ist, sollte die Bauherrschaft sicherstellen einen kompetenten Partner für diese Herausforderungen an ihrer Seite zu haben.

DIPL.-ING.

Karl-Olaf Kaiser

Brandschutzconsultant und –planer (Frankfurt a.M.), Autor u.a. „Brandschutztechnische Bauüberwachung Haustechnik“,  Länderdossier „Brandschutz in China“ (deutsch & engl.), Mitautor Gädtke Kommentar BauO NRW 2019, Referent für Brandschutz u.a. EIPOS, VDI, UTech und Caribbean School of Architecture, Jamaica